Frais de résiliation anticipée du bail : pratique illégale mais répandue, selon l’analyse d’ASLOCA

Contexte et faits marquants

Une auditrice de l’émission On en parle relate qu’après avoir trouvé un repreneur de bail accepté par sa régie pour son appartement, 150 francs ont été prélevés sur sa caution et étiquetés « frais de résiliation anticipée ». Elle entame diverses démarches pour obtenir leur remboursement, invoquant l’article 264 du Code des Obligations. La régie oppose que ces frais figurent dans le contrat. Ce n’est qu’après une démarche auprès de la Commission de conciliation que le remboursement est effectif.

Une pratique fréquemment rencontrée

Pour l’ASLOCA, cette situation illustrerait une pratique courante réalisée sans sanction apparente. Christian Dandrès, avocat et juriste à l’ASLOCA Genève, indique que ces clauses ne seraient pas valables et rappelle que l’association a contacté les régies de la région au début de l’année: une seule a répondu qu’elle ne pratiquait pas ce type de frais et les autres ont donné des réponses évasives.

Cadre juridique

La jurisprudence pertinente remonte à 2015 et est claire: l’exercice d’un droit ne peut pas être conditionné par des frais. Le locataire peut résilier le bail de façon anticipée à condition de proposer un candidat solvable qui ne peut pas être raisonnablement refusé par le bailleur. Si ces conditions sont remplies, le bailleur ne peut pas imposer une compensation financière; ces frais, s’ils sont perçus, sont considérés comme nuls et le locataire peut les récupérer sans difficulté.

Désamorçage et recours: saisir la Commission de conciliation

Selon l’expert, après un second courrier, la plupart des régies se montrent plus disposées à abandonner l’affaire. Le prélèvement peut toutefois concerner des sommes dues, comme la garantie de loyer ou les charges de chauffage, ce qui complique la situation et pousse le locataire à demander la différence. La voie recommandée est la saisine de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, qui rend une décision et évite une procédure prolongée.

Autres frais problématiques à surveiller

Outre les frais de restitution anticipée, certains frais de sous-location et, parfois, des frais d’avenant au bail (par exemple lors d’un décès ou d’une séparation) peuvent être indûs. Lorsque le locataire exerce un droit légal, le bailleur ne peut pas imposer de frais supplémentaires.